Ενοίκια ή Airbnb: Τι συμφέρει τους ιδιοκτήτες;

Ένα μεγάλο δίλημμα που θα αντιμετωπίσουν όσο ιδιοκτήτες επιλέξουν τις ευνοϊκές ρυθμίσεις της κυβέρνησης και ανοίξουν τα κλειστά τους ακίνητα είναι το αν θα τα ανοίξουν ως Airbnb ή θα τα νοικιάσουν.

Σύμφωνα με δημοσίευμα της εφημερίδας «Ελεύθερος Τύπος» ούτε το μακροπρόθεσμο μίσθωμα αποτελεί εγγύηση εσόδων ούτε η βραχυχρόνια είναι απλή υπόθεση καθώς υπάρχουν πολλά φανερά και κρυφά έξοδα. Η κάθε επιλογή έχει τα υπέρ και τα κατά της ενώ μετά από έρευνα σε ακίνητα με μακροπρόθεσμο ενοίκιο και περιπτώσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης φαίνεται ότι δεν υπάρχει η απόλυτα σωστή απάντηση.

Ένα ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης σε τουριστική περιοχή μπορεί να είναι χρυσωρυχείο, ενώ ένα άλλο ακίνητο σε αστική περιοχή χαμηλής ζήτησης μπορεί να μένει ανοίκιαστο για τις 300 ημέρες του χρόνου. Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που το παραδοσιακό ενοίκιο αποφέρει μεγαλύτερα ετήσια έσοδα, ενώ αν υπολογιστούν τα πραγματικά έξοδα συντήρησης που έχουν τα Airbnb, μαζί με το τέλος επιτηδεύματος η λάμψη του χρυσωρυχείου αρχίζει να θαμπώνει. 

Παράλληλα το μπόνους της πληρωμής φόρου ακινήτων για μια τριετία σε όσους ανοίξουν τα κλειστά ακίνητα είναι ικανό να κάνει τη μακροπρόσθεσμη μίσθωση πιο αποδοτική επιλογή με κέρδος έως και 25% μεγαλύτερο. Όλες οι επιλογές έχουν τις προκλήσεις τους.

Πάντως η επιλογή να αξιποιήσουν κάποιοι το ακίνητό του με βραχυχρόνια μίσθωση δεν είναι τόσο απλή, όσο ήταν πριν δύο χρόνια.

Σύμφωνα με το δημοσίευμα της εφημερίδας ακόμα και αν έχει μόνο ένα ή δύο ακίνητα προς διαχείριση και δεν γίνει εταιρεία, οι νέοι φόροιμ το τέλος επιτηδεύματος και ο ιπεριορισμοί που έρχονται είναι ικανά να βάλουν φρένο στο σχέδιο πολλών. Ήδη σύμφωνα με τον Πανελλήνιο Σύλλογο Διαχειριστών Ακινήτων, έχουν φύγει από την αγορά περί τα 20.000 ακίνητα την τελευταία διετία.

Συνολικά οι μισθώσεις βρίσκονται σε ρεκόρ υψηλό με κορύφωση τον Αύγουστο όπου τα καταλύματα συνέχισαν να αυξάνονται φτάνοντας τα 233.000 παρουσιάζοντας ελαφρά άνοδο σε σύγκριση με τον Ιούλιο. Όμως πλέον τα περισσότερα νέα καταλύματα είναι μέρος μεγάλων επενδυτικών σχεδίων από επιχειρήσεις που έχουν δοαφορετική οκονομία κλίμακας. 

Για έναν απλό ιδιοκτήτη που θέλει να αποκτήσει ένα παραπάνω εισόδημα από το δεύτερο ή και τρίτο ακίνητό του τα πράγματα έχουν γίνει δυσκολότερα. Πολλοί μάλιστα φαίνεται να κάνουν το λάθος και όταν κάνουν αρχικούς υπολογισμούς να παίρνουν τη μέση τιμή μιας περιοχής που τους ενδιαφέρει και υπολογίζουν μεγάλα έσοδα. Γρήγορα όμως ανακαλύπτουν ότι δεν είναι απλό. 

Ένα ακίνητο σε τουριστική περιοχή φαίνεται να δουλεύει 4-5 μήνες το χρόνο και το υπόλοιπο διάστημα μένει μονίμως κλειστό. Ακόμα δυσκολότερα είναι τα πράγματα στα αστικά κέντρα. Με εξαίρεση το κέντρο Αθήνας και Θεσσαλονίκης τα υπόλοιπα αστικά κέντρα μένουν κλειστά τα δύο τρίτα του έτους ή και περισσότερο. 

Σύμφωνα με τους διαχειριστές ένα ακίνητο σε νησί μπορεί να βρίσκεται σε ενοικίαση απο 40 έως 90 μέρες το χρόνο ενώ στην Αθήνα μπορεί να φτάσει και τις 240 ημέρες. Σε κάποιες περιοχές, κυρίως τις μη τουριστικές το παραδοσιακό ενοίκιο είναι καθαρός νικητής σε όρους ετήσιων εσόδων.

Μπορεί να συγκρίνονται συχνά οι βραχυχρόνιες με τις μακροχρόνιες μισθώσεις όμως οι διαφορές είναι τεράστιες. Παράδειγμα, αν και οι πρώτες έχουν μεγαλύτερο πιθανό κέρδος, αυτό δεν είναι σίγουρο. Επίσης έχουν σίγουρα μεγαλύτερα έσοδα που προσομοιάζουν με αυτά των ξενοδοχείων. 

Όμως μετά από κάθε επισκέπτη, σε πολλές περιπτώσεις και κατά τη διάρκεια μίας διαμονής υπάρχει το καθάρισμα του χώρου, τα έξοδα για check in και check out, ενώ επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη και όλοι οι λογαριασμοί. Για ακίνητα που υπεραποδίδουν λόγω μεγάλης ζήτησης αυτά είναι σταγόνα στον ωκεανό. Για τα υπόλοιπα όμως μπορεί να είναι αρκετά για να εξαφανίσουν τα όποια έσοδα.

Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν είναι μια μηχανή που κόβει χρήματα, όπως λένε άνθρωποι της αγοράς επισημαίνοντας τα μεγάλα έξοδα και τις δυσκολίες που αντιμετωπίζουν μετά τις παρεμβάσεις που έχουν γίνει από την κυβερνηση αλλά και όσες έχουν προαναγγελθεί. 

Συμφωνα με τον πρόεδρο του Πανελλήνιου Συλλόγου Διαχειριστών Ακινήτων Ανδρέα Χίου: «Όλα τα έσοδα που επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη όπως νερό, θέρμανση, ίντερνετ, κοινόχρηστα, διαχείριση κλινοσκεπασμάτων και όλα τα υπόλοιπα είναι ένα μεγάλο ποσοστό από τα έσοδα. Από την άλλη η αύξηση των ενοικίων της μακροχρόνιας μίσθωσης κάνει την αλλαγή πολύ συμφέρουσα και περισσότερο ξεκούραστη για τον ιδιοκτήτη του ακινήτου».

Η κατάσταση έχει αλλάξει ριζικά υπέρ της μακροχρόνιας μίσθωσης. Εκεί ο ιδιοκτήτης δεν πληρώνει ούτε λογαριασμούς, ούτε το κόστος καθαριότητας, ούτε ΦΠΑ, ούτε τέλη. Έχει μόνο τον φόρο εσόδων από την ακίνητη περιουσία. Τον ΈΝΦΙΑ τον έχουν όλοι. Η μεγάλη διαφορά είναι ότι έχει πιο σίγουρα, αν και συνήθως μειωμένα, έσοδα σε σχέση με την βραχυχρόνια μίσθωση.

Αυτό που κάνει τη μεγάλη διαφορά είναι η απαλλαγή φόρου εισοδήματος για κενά ακίνητα που θα ενοικιαστούν. Αυτό το 15% για τους περισσότερους που νοικιάζουν ακίνητα είναι ένα μεγάλο μπόνους για να τους σπρώξει στην μακροχρόνια μίσθωση. Υπάρχουν περιορισμοί καθώς τα ακίνητα θα πρέπει να έχουν δηλωθεί ως κλειστά τα τελευταία 3 χρόνια και να μην έχουν καταγράψει κατανάλωση ηλεκτρικού ρεύματος και η επιφάνειά τους να μην ξεπερνά τα 120τμ. όμως ακόμα και με τους περιορισμούς αφορά χιλιάδες ιδιοκτήτες.

Παράδειγμα ακίνητο με ενοίκιο 800 ευρώ τον μήνα. Τα ετήσια έσοδα είναι 9.000 ευρώ και υποθέτοντας ότι δεν υπάρχουν άλλα έσοδα από ακίνητα ο φόρος ή το 15% του εισοδήματος είναι 1.440 ευρώ. Πρόκειται για μεγάλο μπόνους που είναι σχεδόν δύο ενοίκια παραπάνω. 

Σε αυτό το παράδειγμα αν το ακίνητο έβγαινε σε βραχυχρόνια μίσθωση και ήταν ενεργό το 1/3 του έτους θα είχε έσοδα 8.276 ευρώ ενώ από το αφορολόγητο παραδοσιακό ενοίκιο περί τα 9.000 ευρώ. 

Το μπόνους ανατρέπει τις ισορροπίες υπέρ της μακροχρόνιας μίσθωσης. Όμως προσοχή γιατί αυτό δεν συμβαίνει παντού. Σε πολλά ακίνητα είναι τέτοια η ζήτηση που είναι ενεργά έως και 240 ημέρες το χρόνο, ενώ σε άλλα, ειδικά στα νησιά είναι τόσο υψηλότερες οι τιμές της βραχυχρόνιας. που το κέρδος του 15% δεν είναι αρκετό για να κάνει το παραδοσιακό ενοίκιο πιο κερδοφόρο.